C'è una casa da abitare e una casa per investire.
Se l'acquisto della prima abitazione rappresenta per milioni di italiani il principale obiettivo finanziario non appena si inizia a percepire un reddito, è anche vero che dopo un po' di tempo arriva una tentazione ulteriore: e se comprassi una casa da mettere in affitto?
O rivendessi il mio primo immobile?
O, ancora, esiste un modo per investire nel mattone in forma finanziaria (un po' come succede con l'oro e i metalli preziosi) senza doverlo possedere fisicamente?
Proprio di mattone finanziario voglio parlarti oggi.
Perché c'è un'altra strada per accedere alle rendite del mercato del mattone seppur in forma indiretta: i fondi-indice focalizzati sul settore.
Strumenti di investimento che hanno come sottostante le società quotate del real estate, come ad esempio i REIT americani (Real Estate Investment Trust).
Attualmente per gli investitori europei sono disponibili 35 ETF immobiliari, il più grande dei quali gestisce masse complessive per 1,3 miliardi di euro.
Le filosofie di questi fondi quotati sono due.
Da una parte ci sono quelli a distribuzione dei dividendi che, nella maggior parte dei casi, pagano cedole trimestrali.
Dall'altra parte ci sono quelli ad accumulazione, con un funzionamento simile a quello dei classici ETF generalisti: i dividendi staccati dalle aziende quotate vengono reinvestiti nel fondo stesso, e quindi rimessi al lavoro sul mercato per sfruttare
a pieno i poteri dell'interesse composto.
Peraltro con un'ottimizzazione fiscale non di poco conto, visto che non si paga la tassazione delle singole cedole e l'imposizione viene posticipata al momento effettivo in cui si vendono le quote.
I vantaggi degli ETF immobiliari rispetto alla fisica casa da investimento sono, in generale, tutti quelli che si hanno quando si sceglie di investire in un prodotto finanziario e non fisico.
Il primo, fondamentale, è la diversificazione: comprando un paniere di REIT globali o europei ci si espone agli andamenti di varie società del comparto, diluendo (di conseguenza riducendo) il rischio di singoli paesi o perfino piccole città.
Gli ETF sono inoltre frazionabili, con ticket di ingresso disponibili anche ai piccoli investitori, e presentano bassi costi di gestione.
Di contro, gli ETF non hanno come sottostanti gli immobili fisici, ma veri e propri fondi di investimento quotati che a loro volta investono in immobili.
E' un po' la differenza che c'è tra investire in oro e in titoli azionari di aziende aurifere: di fatto un investimento in REIT è a tutti gli effetti un investimento azionario, e come tale è esposto ai rischi delle borse oltre che allo stato di salute
dei sottostanti.
E in quanto ai rendimenti?
Se, guardando in Italia negli ultimi 10 anni, Milano è in testa alla graduatoria delle rivalutazioni immobiliari con una performance stimata del 33,7%, il più grande ETF immobiliare in euro ha messo a segno nel medesimo arco temporale un rendimento del
136% dividendi inclusi.
Al di là del rendimento, comunque sempre importante, gli ETF immobiliari possono essere funzionali in portafoglio per due ragioni.
Primo, diversificare l'asset allocation con una componente, appunto, immobiliare (non più del 5-10% dell'allocazione complessiva).
Secondo, cercare rendimenti da robusti dividendi: gli ETF a distribuzione hanno rendimenti da cedola che vanno oggi dal 3 al 7%.
Uno stacco che risulta competitivo nel confronto con i rendimenti da locazione, oggi compresi tra il 3,6 e il 4,2%.
Concludo ricordandoti che l'attiva del bravo Consulente consiste nell'indirizzare il proprio cliente verso scelte razionali, idonee al raggiungimento dei suoi obiettivi di benessere.
Tutto questo condividendo costi, rischi possibili e alternative disponibili.
Mattone o finanza che sia.
